Alquileres bajo una nueva arquitectura jurídica
La nueva legislación aprobada por la AN marca un antes y un después para los contratos
10/09/26.- La entrada en vigencia de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda abrió una nueva etapa para el mercado de alquileres en Venezuela. La normativa, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065 del 7 de agosto de 2026, establece un régimen especial para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor, mientras que las relaciones arrendaticias anteriores continúan reguladas por las leyes vigentes hasta ahora.
El tema ha generado interrogantes entre propietarios e inquilinos, especialmente sobre la convivencia entre las distintas leyes, los procedimientos de desalojo, los contratos vigentes y los derechos de ambas partes. Ante ello, diputados y organismos vinculados al sector han promovido jornadas informativas para aclarar dudas y evitar interpretaciones erróneas de la nueva legislación.
Más allá de responder a la emergencia habitacional, el marco jurídico busca reactivar la oferta de inmuebles en alquiler mediante un esquema que pretende equilibrar los derechos de propietarios e inquilinos. El texto incorpora nuevas reglas sobre contratos, depósitos, métodos de pago, arbitraje y resolución de conflictos.
Según explicó el diputado Rigel Sergent, uno de los aspectos más relevantes de la norma es que fue discutida con distintos sectores involucrados en la actividad inmobiliaria y habitacional. Entre ellos participaron representantes del Poder Legislativo, la Cámara Venezolana de la Construcción, ingenieros, arquitectos, movimientos sociales, propietarios, arrendatarios y afectados por la tragedia sísmica.
El parlamentario destacó que también fueron consultadas instituciones como el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), con el propósito de construir un instrumento jurídico capaz de ofrecer seguridad jurídica a ambas partes de la relación arrendaticia.
La nueva legislación, además, busca generar confianza para que más viviendas regresen al mercado de alquileres, ampliando las alternativas disponibles para quienes necesitan arrendar un inmueble.
Dos regímenes que convivirán en el tiempo
Una de las principales dudas es si la nueva ley derogó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. La respuesta es no.
Sobre este punto, el diputado de la Asamblea Nacional Oliver Rivas aclaró que la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda no deroga automáticamente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ni la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Explicó que las relaciones arrendaticias existentes antes de la entrada en vigencia de la nueva legislación continúan rigiéndose por el marco jurídico bajo el cual fueron constituidas. Esto significa que los contratos preexistentes mantienen sus derechos, obligaciones y procedimientos legales.
"La diferencia entre una y otra ley está determinada por el tiempo".
La propia legislación establece que las relaciones arrendaticias vigentes al momento de su entrada en vigor continuarán reguladas por el marco legal anterior. Es decir, quienes ya ocupaban una vivienda bajo un contrato de arrendamiento mantienen las condiciones jurídicas que existían cuando se formalizó esa relación.
Esto significa que el elemento que determina cuál se aplica es la fecha en que se formalizó el contrato. Los contratos previos continúan bajo las normas anteriores, mientras que los nuevos acuerdos quedan sujetos al régimen especial creado en 2026.
La coexistencia de ambos sistemas busca evitar efectos retroactivos sobre derechos adquiridos y brindar seguridad jurídica tanto a propietarios como a arrendatarios.
Para especialistas y legisladores, comprender esta diferencia temporal será fundamental durante los próximos años, cuando convivan inmuebles sometidos a regímenes jurídicos distintos.
¿Quiénes entran en la nueva ley?
La normativa establece una serie de exclusiones. No forman parte de este régimen los hoteles, posadas, inmuebles turísticos, fondos de comercio, fincas rurales, locales comerciales y otros espacios destinados a actividades distintas de la vivienda.
Igualmente quedan fuera los inmuebles que ya estaban ocupados por arrendatarios cuando comenzó a regir la ley, mientras se mantenga esa posesión.
El objetivo declarado por la legislación es fomentar el alquiler de viviendas como una alternativa habitacional, promover el mercado inmobiliario y garantizar seguridad jurídica para ambas partes.
La norma también busca incorporar a más propietarios al mercado de alquileres mediante reglas consideradas más flexibles que las existentes en años anteriores.
Los derechos y responsabilidades de los propietarios
Uno de los aspectos más debatidos ha sido el fortalecimiento de las garantías para los propietarios.
La ley reconoce la libertad de las partes para pactar las condiciones del contrato dentro de los límites establecidos por la normativa y el Código Civil. Asimismo, permite acordar libremente el canon de arrendamiento y la duración del contrato.
Para muchos pequeños propietarios, esta disposición representa una oportunidad para reincorporar inmuebles al mercado de alquileres luego de años de incertidumbre jurídica.
Sin embargo, los arrendadores también asumen obligaciones. Deben entregar inmuebles en condiciones adecuadas de habitabilidad y garantizar que la vivienda no represente riesgos para la salud o seguridad de los ocupantes.
Además, están obligados a respetar las cláusulas pactadas y los derechos del arrendatario durante la vigencia del contrato.
Las garantías para los inquilinos
Aunque la ley introduce cambios orientados a dinamizar la oferta de viviendas en alquiler, mantiene mecanismos de protección para quienes arriendan.
Los contratos deben realizarse por escrito e incluir elementos esenciales como identificación de las partes, descripción del inmueble, duración del acuerdo, monto del canon y responsabilidades sobre servicios públicos.
La normativa también establece que las condiciones contractuales deben ser claras y conocidas por ambas partes desde el inicio de la relación arrendaticia.
Asimismo, reconoce la necesidad de preservar el derecho a la vivienda y la seguridad jurídica de los arrendatarios.
En el caso de los contratos anteriores a agosto de 2026, los inquilinos continúan protegidos por las leyes que venían regulando el sector, por lo que sus derechos permanecen intactos mientras dure esa relación contractual.
El punto más sensible: los desalojos
El tema de los desalojos ha concentrado buena parte del debate público en torno a la nueva legislación.
La ley establece que una orden de desalojo únicamente podrá ser acordada por un tribunal de municipio o por un tribunal arbitral conforme a los procedimientos previstos en la legislación venezolana.
Con ello, se busca que cualquier proceso de recuperación de un inmueble esté respaldado por una decisión formal y no dependa de actuaciones unilaterales.
Diversos sectores consideran que esta disposición brinda mayores posibilidades de actuación a los propietarios frente a incumplimientos contractuales, especialmente en casos donde exista una sentencia firme.
Al mismo tiempo, el requisito de una decisión judicial mantiene garantías procesales para los arrendatarios y evita desalojos arbitrarios.
Contratos en divisas y límites a los depósitos
Uno de los cambios más comentados es la posibilidad de que las partes acuerden el canon de arrendamiento utilizando como referencia una moneda extranjera.
La ley permite que los nuevos contratos establezcan pagos en divisas, aunque también garantiza al arrendatario el derecho de cancelar el equivalente en bolívares calculado a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) para la fecha del pago.
La normativa también introduce controles sobre las garantías exigidas al momento de formalizar un contrato de alquiler.
En ese sentido, queda prohibida la práctica de solicitar pagos equivalentes a un año adelantado de alquiler, una exigencia que se había extendido en distintos sectores del mercado inmobiliario.
Asimismo, se fija un límite máximo de garantía equivalente a tres meses del canon de arrendamiento, mientras que las revisiones del precio solo podrán realizarse durante renovaciones o prórrogas contractuales y deberán sustentarse en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) emitido por el BCV.
Un intento por equilibrar derechos y ampliar la oferta
Para los promotores de la ley, uno de los objetivos centrales es recuperar el equilibrio entre las garantías del propietario y la protección del inquilino.
Oliver Rivas señaló que la legislación responde a una situación que durante años afectó especialmente a pequeños propietarios que dependían del alquiler de una vivienda o una habitación como fuente de ingresos.
Según explicó, las dificultades para ejecutar decisiones judiciales relacionadas con desalojos en casos de ocupaciones ilegítimas o incumplimientos terminaron reduciendo la disposición de muchos propietarios a colocar inmuebles en alquiler.
A juicio del parlamentario, esa situación contribuyó a disminuir la oferta disponible en el mercado y, por ende, perjudicó también a las familias que buscaban arrendar una vivienda.
Al mismo tiempo, la ley mantiene mecanismos orientados a proteger los derechos de los arrendatarios y preservar el acceso a soluciones habitacionales para las familias trabajadoras.
La importancia de informarse antes de actuar
A medida que la ley comienza a aplicarse, legisladores y organismos vinculados al sector inmobiliario han impulsado conversatorios y encuentros comunitarios para aclarar dudas.
Oliver Rivas ha insistido en la necesidad de que propietarios e inquilinos estudien la normativa y conozcan cuáles disposiciones les corresponden según la fecha de sus contratos.
El parlamentario advirtió sobre el riesgo de interpretaciones equivocadas que puedan llevar a pensar que todos los arrendamientos quedan automáticamente sometidos al nuevo régimen legal.
Por ello, recomendó acudir a instancias especializadas como la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi) para recibir orientación sobre casos específicos.
La comprensión adecuada de la nueva legislación será determinante para que la transición entre ambos regímenes jurídicos se desarrolle con seguridad y garantice tanto la protección del patrimonio de los propietarios como los derechos de quienes tienen en el alquiler una alternativa para acceder a una vivienda.
ARIANNA HERNÁNDEZ / FOTOGRAFÍA JAVIER CAMPOS / CIUDAD CCS
Compartir
Escuela
